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  • Writer's pictureJun wei

买房好,还是买REITs?

大家都知道投资买房,赚一个租金收入,又可以以房养老,房贷是由租客支付,买房投资很实际,也是很多人的梦想。


您可能也知道,房地产信托Reits,也是一个投资房产的渠道。相比较买房,成本上有很多优势,而且门槛也低。但还是总觉得买实物的房产心理感觉到比较踏实,那么究竟是买房好,还是投资房地产信托 Reits好呢?今天我们来聊一聊。

首先我们要明确,这一期节目讲的房产是指投资房,不是自住房。因为自住房的属性和功能和投资房是不一样的,所以说今天的话题是投资型房产和房地产信托基金的比较,建议还没有房产的人们,先把自己的住房解决了,再来谈投资。




什么是REITs?

房地产投资信托基金,英文简称REITs,它是由拥有房地产的公司成立的,这些房地产包括购物中心、写字楼、工业仓库、酒店、住宅公寓等。




通过REITs,能用很少的钱来买这些房产的小小的一部分份额,这就有点想集资买房一样,大家一起来买一个购物中心,然后按照所买的份额分红。比如说新加坡的Capital land集团,它有很多购物中心遍布全新加坡,这些大型的商场又不可能卖商铺给我们,就算卖的话价格也不是普通投资人承担的起的。


不过,我们可以通过投资 Capital land 发行的Reits, 来获得这些商场的一点点股份来收租。新加坡REITs必须将至少90%以上的租金收入,当做股息,定期发放给REITs持有人。

Reits的特点
购买Reits 就像买股票一样方便,Reits 是在股票交易所上市的,价格公开透明。
Reits 定期发放股息,基本上是每半年或每个季度发一次股息给持有人。
门槛低,在新加坡现在买公寓起码也要100万,商业房产的价格就更是超过了绝大多数人的预算。买Reits 门槛就很低了,100块钱就可以做到。
4. Reits 的种类多样化。

成本费用

从成本费用方面来比较,投资房产需要投入比较多的资金,一个普通的公寓现在起码要100万新币以上。而且这个房子从买到手到出租出去,需要缴纳的费用有印花税,额外买家印花税,装修,中介服用费,物业费用以及后续的维修管理费用等。


另外,个人所得税也要算进去,因为出租房产的收入是需要缴纳个人所得税的。


REITs 则没有这些成本, 投资的门槛又很低。买入房地产信托基金,虽然底层投资是房产,但并不需要投资人支付印花税,装修,中介费等等。也不用付出自己的时间精力去维护和管理。


另外,由于新加坡是不征收股息分红税的,也没有资本利得税,所以Reits 所产生的分红收入是不需要交税的。

从买入和维护成本费用来看,显然房地产信托基金的优势更大一些。


借贷杠杆

不过从借贷杠杆的方面来看,买实体房就会略胜一筹。


投资房产都知道,一般上都是可以贷款的。比如您买一个100万的房产,可以贷款80万,自己只是拿出20万的本金,之后每月还贷还利息就可以了。银行是非常愿意做房贷的,因为用房子本身抵押对于银行来说风险小,而且期限长,房贷最长可以到贷款人70岁。所以只要投资人的信用良好,就可以拿本身要买的这个房产,抵押给银行,银行就可以贷款出来,而且贷款的期限都可以很长。

而房地产信托基金,是直接在证券市场交易的金融产品,如果要买100万的房地产信托基金,就需要支付100万的现金,一般不会像房产一样有房贷的。


可能大家也听说过很多人也是加杠杆来买股票或买基金的,但这要用其他的可抵押或可证明的金融资产才可以,不过房地产信托基金是在市场上直接交易的,所以波动大,在一个波动大的资产上加杠杆风险也大。


风险

房产和REITs 的风险都相对较低,但也不是完全没有风险。


投资房产的风险是投资过于集中。比如您买了一套房产,这个房产位于某个国家某个城市的某个地点,当这个国家或者这个城市或者这个地点经济和人口发生了变化,那会直接影响到这个房产的价值。


而REITs 则是分散的,如果是投资在REITs组合的话,同样的一笔金额,投在了不同的国家,不同的地点,不同的行业;比如一个组合里面有商业地产,物流,酒店,学生宿舍或者数据中心等等,做到了合理分散,从这方面来看,REITs的风险更低。

但是,因为REITs 是在证券市场交易的,买卖起来非常方便,不像实物房产,买卖起来要有一个过程,市场不好的时候房产可能还卖不掉。


REITs拿起手机就可以随时买卖了,可是正因为如此,导致了Reits 像股票一样,波动非常大。当金融市场有危机的时候,投资者的情绪受到影响,不理性的卖出,就会导致REITs的价格波动,所以持有房地产基金的不像持有房产那样让人心里踏实,因为多数人买了房之后也就不太关心房价了。


流动性

在流动性方面,显然房地产信托基金更好一些,急用钱的时候,REITs可以很快变现。


流动性简单说就是想买进时能按自己的出价买进,想卖出时能按出价卖出,是一种在资产和现金间的转换能力。对于较大投资金额而言,直接一处处购买物业,然后再一一卖出的过程成本太高,REITs在这里显示出独特的优势。REITs是场内交易资产,每天交易频繁,流动性非常好。1万多亿美元市值的REITs市场能够让大资金轻松完成房地产投资组合的配置,成本却十分低廉。


总结

房产需要攒够一笔钱才能买,而Reits 随时都可以开始投资。


从成本费用的性价比,以及时间成本上来看,买REITs 是最好的选择。买卖交易REITs也非常的方便。流动性好,不过正因为流动性好,导致了REITs 的价格波动比较大,这对于聪明的投资者来说,当REITs 价格被错杀的时候,能为投资者提供了绝佳的买入时机。

而房产的波动比较小,价格一般上来说都比较稳定。对于不愿意看到市场大起大落,又有一定的资金的投资者来说,房产可能更适合一些。


买房一定要买熟悉了解的市场,自己不了解不熟悉的市场,还是不买为好。特别是想要投资海外房产,陌生的市场的风险有时是看不到的,投资海外房产最好还是通过REITs,省心省力。

当然无论是房产和REITs ,底层的投资都是实实在在的房产,比较起来各有利弊,最好是两个资产都有一些,才是最佳的投资策略。


无论是房产还是REITs, 价格在高点的时候,最好就不要进场了。

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