• Jun wei

新加坡房产投资-集体出售(en bloc)旧公寓的回报潜能?


在新加坡,集体出售(Enbloc)这个词很多人都很熟悉,也有些人靠这个赚了大钱。


集体出售其实就是旧公寓的屋主们,集体将整个公寓单位出售给发展商,然后发展商开发重建称为新的公寓,其实简单来说就是拆迁房。


有些投资者专门寻找有潜力的旧房投资,就等着集体出售的那一天的到来。但是要注意的是,凡时投资就有风险,en bloc 本身就是高风险的投资,需要投资人具备长期持有的能力;这些房子大都比较旧,如果是自住的话要三思而行。


当然,并不是所有的房子都具备集体出售的条件,并不是所有的旧房都有投资潜力。那么,

什么样的项目有集体出售的条件的?




1.容积率一定要高

容积率是关键因素!


老房子都建在几十年前,那时候的人口没有现在这么密集,老房子无论是设计还是使用的面积都很大。有许多的项目楼下有比较大的停车场,不想现在的公寓停车场不是建在地下,就是建成多层停车场。


老房子通常楼层比较低,有许多房子两个单位使用一个电梯。总之现在来看,过去的房子用地都很奢侈。


有些地区的老房子的周边环境,已经和几十年前的情况不同,政府有可能已经提升了这个地区的建设高度的限制,这样以来,容积率可以大大提升。发展商可以利用目前的面积,建造出更多的单位。有利可图,发展商才愿意花高价收购。


2.在卖房市场行情下容易成交

当房地产市场热度高的年景下,土地在求大于供的行情下,房产价格有快速上升趋势。这种情况下,是比较容易成交的。


3.要得到80%的屋主同意

集体出售能够成功,关键在与是否能够得到80%屋主的同意。


并不是所有的屋主都愿意出售自己的房子。相对较年轻的屋主,许多年长的屋主并不愿意搬家,即使发展商出价高,但这些屋主因为各种原因,都不愿意出售自己的房产,担心今后买不回相同地段的房产,大多符合发展商潜在投资回报预期的旧公寓,往往最终不能获得80%的屋主的同意,最后功亏一篑。


而这一轮的集体出售进程不能成功,按照规定要等2年之后才能进行新的一轮。


集体出售往往过程旷日持久,所以投资者无论从现金流,房贷还是心理方面,一定要做好长期持有房产的准备。

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