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被称为“金融房产”的新加坡保费融资是什么?利与弊?

Updated: Jan 19

在《2022年在新加坡如何理财》中提到过保费贷款,保费融资,许多朋友就问我这个究竟是一个什么样的理财产品,是怎么操作的?只听说买房可以贷款,为何保单也可以贷款呢?我今天就为大家解读一下,保费融资究竟是怎么一回事,以及利弊。




首先确定的是,保费融资只适合长期,长期获得一个年金收入,而不适合短期。


其实,一份保单贷款,和买房贷款是一个道理。举个例子就明白了。


陈先生45岁,目前房贷都还清了,信用记录有很好。手上有一笔钱,不想投入到高风险的投资。所以打算用现有的资金买一个投资房,希望每月能产生租金收入,为自己带来正现金流。


不过经过他研究后,他发现买房投资出租房,各种费用太多,印花税,物业费,中介费,装修费,而且受到房产降温的影响还有额外的印花税,租金收入还要计入到自己的年收入,个人所得税也会更高。他算了一下觉得不合适,收益并不高。所以他最终选择了保费融资,又称为保费贷款的产品。


什么是保费融资?



保费融资是一个理财策略。假如陈先生想要获得一个永续的现金流收入,大概每个月新币2000-3000,那他要购买的房产价值大概是新币100万左右的房子。当然租金还要减去所有的费用成本支出。不过买房他不用拿出100万现金,只需要拿出30万左右的本金,从银行贷款70来万,就可以了。


同样的道理,陈先生选择的保费融资计划,和买投资房出租的形式几乎是一样的。


他可以配置一个保费100万的年金险,自己拿出28万现金,找银行贷款72万,买一份年金保单。和买投资房不同的是,保费融资的方式,每月还贷只需要还利息,而不需要还本金,不像买房每月连本带利都要还给银行,所以他每月得到的现金流更多。


另外还房贷一般都有一个期限,比如30年;而保费融资的期限要长的多,贷款一直可以到陈先生99岁。再有就是在新加坡买个投资房,差不多真的需要新币100万才行;而保单的金额多少自己可以决定,比如可以买个50万的保单,28%的本金为14万,如果是30万的保单,本金为8万4千。



什么时候还清银行贷款呢?


当他想要退保的时候,或者当他过世的时候。在这之前,陈先生都可以一直可以收到每月的年金收入,减去贷款每月还款的利息,就是他每月现金流的净收入。万一陈先生提早过世了,因为是保单还有身故利益保障,到那时身故保额的赔付先要还给银行贷款,剩下的由陈先生的受益人继承。


当然,如果在还贷款过程中,陈先生没有按时还贷的话,银行也有权利从保单中拿回它借出去的贷款。这个其实和贷款买房一样,房子在还清贷款之前是抵押给了银行,同样这份保单也是抵押给了银行。


好以上就是保费融资的结构,那么,


保费融资的收益如何?


以陈先生的100万保单计算:



以上是保费融资的结构和优势,那么这样的方式理财,


有什么风险呢?


1. 利息是浮动的

新币贷款利率1.27%,美金贷款利率为1.1%,这是2022年1月的利率。利息是浮动的,贷款利率将来有可能会提高,也有可能降低。如果利息提高,支付的利息增加,收益会减少。这一点大家可以查一下新加坡过去10-20年的利息的历史就清楚了,新加坡的利息长期不高。


2. TDSR的限制 Total Debt Servicing Ratio 偿债比例

金融管理局规定,借贷还款总额不能超过60%的月收入。比如您每月收入除去公积金之后拿到手上1万,所有的贷款还款总额不能超过5千。


按照目前新币贷款利率1.27%计算,100万的保单贷款72万,每月还贷$762;30万的保单,贷款21万6千,每月还贷$229.


3. 年金不是当年支付

所有的年金类的保单都有一个特点,都是要等几年之后才能领钱,一般上都要等3或4年之后才能领取年金。


4. 缺乏流动性

这个理财计划一定是长期的,提早退保是不划算的,所以制定计划时一定要做一个力所能及的计划,用手中的长期不用的闲置资金。


另外还需要注意以下几点:


1. 要留有紧急备用资金


2. 保险保障要做好


3. 如果将来计划还要贷款买房,要先计算好TDSR的限制。将来如果还要贷款买房,贷款的额度要计算好。


4. 前几年要有稳定的现金流收入


5. 要对利息变动心中有预期


做好理财规划,请联系理财顾问:

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高俊玮(Jun wei),

FINANCIAL ADVISORY MANAGER

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